Las Comunidades de Propietarios tienen plena capacidad para reclamar a los distintos agentes constructores la reparación de los defectos constructivos que puedan afectar a los elementos comunes del edificio. Sin embargo, ¿qué sucede con los defectos en los elementos privativos? ¿Puede mi Comunidad de Propietarios reclamar por los defectos constructivos que afectan a mi vivienda? Desde el despacho de Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales, queremos abordar estas preguntas.
Es esencial entender que los defectos de construcción pueden surgir en cualquier tipo de inmueble, y no son raros los casos en los que estos problemas se presentan tanto en los elementos comunes como en los privativos. Los defectos pueden incluir problemas estructurales, infiltraciones de agua, fallos en instalaciones eléctricas o de fontanería, entre otros. La gestión adecuada y la reclamación de estos defectos es crucial para asegurar la habitabilidad y el valor de las propiedades, y aquí es donde la actuación de la Comunidad de Propietarios juega un papel fundamental.
Reclamaciones por defectos en elementos privativos
El Tribunal Supremo ha abordado en diversas ocasiones la cuestión de la legitimación de la Comunidad de Propietarios para presentar este tipo de reclamaciones, y la respuesta es afirmativa. La Comunidad, y en consecuencia su presidente, está plenamente facultada para reclamar daños en elementos privativos, siempre y cuando los propietarios afectados otorguen su consentimiento.
Acción contractual
Un claro ejemplo de esto es la Sentencia del Tribunal Supremo 176/2019 de 21 de marzo. En este caso, la Comunidad de Propietarios reclamó una serie de defectos constructivos que afectaban a varias viviendas, ejercitando las acciones contractuales derivadas de los contratos de compraventa firmados por los propietarios, conforme al artículo 1101 del Código Civil.
La demanda fue inicialmente estimada en primera instancia. No obstante, la Audiencia Provincial de Cáceres revocó esta decisión en segunda instancia, argumentando que el presidente de la Comunidad no estaba autorizado para ejercer acciones contractuales en nombre de los propietarios, ya que las actas de las Juntas no reflejaban dicha autorización de manera clara.
Conclusión contraria del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo, sin embargo, adoptó una postura contraria: “Del contenido de las referidas actas se deduce con claridad y sin lugar a dudas que el presidente estaba facultado por los comuneros para reclamar judicialmente en base a los daños existentes en los elementos privativos”; ya que el acta en cuestión manifestaba la intención de los vecinos de la siguiente manera: “para interponer toda clase de acciones judiciales tendentes a reparar los presuntos daños causados… tanto en elemento privativos como comunes… facultándose al Sr. Secretario Administrador para el libramiento de las oportunas certificaciones y práctica de requerimientos y al Sr. Presidente y/o Vicepresidente elegido en esta sesión para el ejercicio de las oportunas acciones legales y nombramiento de abogado y procurador”.
El Tribunal Supremo reafirma su doctrina previa, estableciendo que no es necesario especificar las acciones concretas para las que se faculta al presidente, siendo suficiente un mandato amplio como el que acabamos de ver. Así lo establece su sentencia de 16 de junio, la cual cita en su tenor literal: “(…) Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen según ley.
Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana (art. 13 LPH)”.
“Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión…”.
Otras sentencias relevantes
En este sentido, otras sentencias del Tribunal Supremo, como las de 23 de abril de 2013, 7 de enero de 2015, 24 de junio de 2016 y 16 de junio de 2017, confirman que los incumplimientos contractuales que afectan a bienes privativos también repercuten en el interés de la comunidad (sentencias de 10 de mayo de 1995 y 18 de julio de 2007). Este interés comunitario es fundamental para conferir representación al presidente, una facultad que le atribuye la Ley de Propiedad Horizontal.
Autorización expresa y oposición
La autorización de la Junta de Propietarios debe ser expresa en casos de oposición a la misma. La Sentencia del Tribunal Supremo 183/2014 de 11 de abril aclara que “tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma”. (Sentencia de 7 de enero de 2015).
Puntos clave a la hora de reclamar los defectos de construcción
En resumen, los aspectos esenciales son los siguientes:
- La Comunidad de Propietarios puede reclamar tanto por defectos en elementos comunes como en elementos privativos.
- La Comunidad puede ejercer acciones contractuales derivadas del artículo 1101 del Código Civil, además de las acciones legales que otorga la Ley de Ordenación de la Edificación.
- Es imprescindible un acuerdo en Junta de Propietarios que autorice el inicio de acciones judiciales.
- La autorización no necesita especificar las acciones legales exactas.
- No es necesario que cada propietario otorgue una autorización expresa; es suficiente un acuerdo mayoritario en Junta. Sin embargo, cualquier propietario puede oponerse a que la Comunidad ejercite acciones contractuales en su nombre.
Añadiendo a esto, es importante señalar que la Comunidad de Propietarios debe actuar de manera diligente y documentar adecuadamente todos los acuerdos tomados en Junta para evitar disputas futuras. La jurisprudencia apoya firmemente la capacidad de la Comunidad para representar los intereses de los propietarios, siempre y cuando se cumplan los requisitos de autorización.
Mantener una buena comunicación y transparencia con todos los propietarios es clave para gestionar eficazmente cualquier reclamación por defectos constructivos. Además, se recomienda a las comunidades asesorarse legalmente para asegurar que todos los procedimientos se lleven a cabo correctamente y se maximicen las posibilidades de éxito en las reclamaciones. Si tuvieras cualquier duda al respecto, puedes ponerte en contacto con Francisco Franco González, Procurador de los Tribunales.